FBL-Die 5 größten Fehler beim Immoilienkauf

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𝐃𝐢𝐞 𝟓 𝐠𝐫öß𝐭𝐞𝐧 𝐅𝐞𝐡𝐥𝐞𝐫 𝐛𝐞𝐢𝐦 𝐈𝐦𝐦𝐨𝐛𝐢𝐥𝐢𝐞𝐧𝐤𝐚𝐮𝐟! 🏘️ 𝐔𝐧𝐝 𝐞𝐢𝐧 𝐩𝐚𝐚𝐫 𝐓𝐢𝐩𝐩𝐬 𝐮𝐦 𝐬𝐜𝐡𝐥𝐚𝐟𝐥𝐨𝐬𝐞 𝐍ä𝐜𝐡𝐭𝐞 𝐳𝐮 𝐯𝐞𝐫𝐦𝐞𝐢𝐝𝐞𝐧!

Du würdest gerne, so wie 42 % der Bürger auch, am liebsten in den eigenen vier Wänden wohnen?

Gerne selbst bestimmen und unabhängig von Dritten deinen Tagesverlauf planen?

Keine Frage, da bist du in guter Runde mit der Mehrheit der Bevölkerung.

Doch die massiven Vorschriften und dadurch verteuerten Baukosten stellen eine große Hürde dar. Die nicht von jedermann (Eigenkapital/Bonität/Einkommen) übersprungen werden kann.

Auch wenn ein Großteil des Kaufpreises von Banken, Bausparkassen oder Versicherungen finanziert wird und die Käufer dies über Jahrzehnte abzahlen.

Du musst dir so was einfach leisten können! 🏦

Bei 𝐁𝐞𝐬𝐭𝐚𝐧𝐝𝐬𝐢𝐦𝐦𝐨𝐛𝐢𝐥𝐢𝐞𝐧 zehrt die Zeit an der Substanz. ⏱️Unberechenbar sind behördliche Auflagen, die im Zeitablauf berücksichtigt werden müssen (z.B. Heizungsgesetz ab 2024).

Bei 𝐍𝐞𝐮𝐛𝐚𝐮𝐭𝐞𝐧 können sich oft noch nach 5 bis 7 Jahren Setzrisse oder auch andere Bauschäden zeigen. 🏡

Nachfolgend zeige ich dir 5 der wichtigsten Fehler auf, mit denen du bereits die eine oder andere Klippe deines geplanten Immobilienkaufs umschiffen kannst:

𝟏. 𝐊𝐞𝐢𝐧 𝐊𝐚𝐮𝐟 𝐨𝐡𝐧𝐞 𝐁𝐞𝐬𝐢𝐜𝐡𝐭𝐢𝐠𝐮𝐧𝐠 👓

Immer wieder habe ich es erlebt, dass Menschen direkt vom Plan kaufen. Für mich ein absolutes „No-Go“.

Du solltest dich in jedem Fall übers Grundstück, Kontaminationen, die Bebauungsvorschriften, die Lage, die Nachbarbebauung, die Infrastruktur, die Baubeschreibung, die Bonität und Erfahrung des Bauträgers informieren. 🏚️

Und bei Bestandsbauten zusätzlich vom Zustand des Objektes.

Und mit deinem Partner auch darüber sprechen, sollte es nicht nach Plan laufen.

Bist du nicht in der Lage, es 𝐛𝐚𝐮𝐭𝐞𝐜𝐡𝐧𝐢𝐬𝐜𝐡 𝐚𝐮𝐟 𝐝𝐞𝐧 𝐏𝐮𝐧𝐤𝐭 zu bringen, scheue dich nicht davor, einen 𝐁𝐚𝐮𝐬𝐚𝐜𝐡𝐯𝐞𝐫𝐬𝐭ä𝐧𝐝𝐢𝐠𝐞𝐧 einzuschalten.

Das kostet zwar etwas Geld. Kann dir aber absolut viel bringen, wenn es mit dem Kauf ernst wird. Warum? 🧾

Weil du auf dieser Grundlage mit dem Verkäufer ggf. 𝐧𝐞𝐮 𝐯𝐞𝐫𝐡𝐚𝐧𝐝𝐞𝐥𝐧 𝐤𝐚𝐧𝐧𝐬𝐭 𝐮𝐧𝐝 𝐞𝐢𝐧𝐞 𝐌𝐞𝐧𝐠𝐞 𝐆𝐞𝐥𝐝 𝐬𝐩𝐚𝐫𝐬𝐭. Das du sonst mit der Kaufpreiszahlung ausgegeben hättest.

𝐁𝐞𝐚𝐜𝐡𝐭𝐞 𝐛𝐞𝐢 𝐝𝐞𝐫 𝐅𝐢𝐧𝐚𝐧𝐳𝐢𝐞𝐫𝐮𝐧𝐠: 💶

Der 𝐎𝐛𝐣𝐞𝐤𝐭𝐰𝐞𝐫𝐭 𝐝𝐞𝐫 𝐈𝐦𝐦𝐨𝐛𝐢𝐥𝐢𝐞ist nicht das Gleiche, wie der 𝐁𝐞𝐥𝐞𝐢𝐡𝐮𝐧𝐠𝐬𝐰𝐞𝐫𝐭.

Den letzteren leiten die Banken vom Objektwert ab. Dazu machen diese Abschläge, um mehr Risikopuffer für den Fall eines Kreditausfalls zu haben.

Berücksichtige ferner, dass nicht alle Banken die 𝐯𝐨𝐥𝐥𝐞𝐧 𝐌𝐨𝐝𝐞𝐫𝐧𝐢𝐬𝐢𝐞𝐫𝐮𝐧𝐠𝐬𝐤𝐨𝐬𝐭𝐞𝐧 𝐛𝐞𝐢𝐦 𝐁𝐞𝐥𝐞𝐢𝐡𝐮𝐧𝐠𝐬𝐰𝐞𝐫𝐭 𝐚𝐧𝐬𝐞𝐭𝐳𝐞𝐧. 💶

Das hat zentralen Einfluss auf deine Finanzierung (mehr Eigenkapital erforderlich).

𝟐. 𝐋𝐚𝐬𝐬 𝐝𝐢𝐫 𝐚𝐥𝐥𝐞 𝐔𝐧𝐭𝐞𝐫𝐥𝐚𝐠𝐞𝐧 𝐠𝐞𝐛𝐞𝐧 𝐮𝐧𝐝 𝐩𝐫ü𝐟𝐞 𝐬𝐢𝐞 𝐠𝐞𝐧𝐚𝐮 📋

Eigentlich selbstverständlich. Doch dem ist nicht so.

Oft fehlt ein wichtiges Dokument oder es wird etwas überlesen, das dann Konsequenzen hat. Dazu ein Beispiel:

Dir fehlt die 𝐁𝐚𝐮𝐠𝐞𝐧𝐞𝐡𝐦𝐢𝐠𝐮𝐧𝐠. 🔴 Diese vorzuhalten ist Sache des Eigentümers. Die Behörden sind nur eine Zeitlang verpflichtet diese Dokumente aufzubewahren.

Fehlt dir die Genehmigung, kannst du zwar eine Neue beantragen, die Geld kostet.

Entscheidend ist jedoch, dass du die dann gültigen 𝐛𝐚𝐮𝐛𝐞𝐡ö𝐫𝐝𝐥𝐢𝐜𝐡𝐞𝐧 𝐕𝐨𝐫𝐬𝐜𝐡𝐫𝐢𝐟𝐭𝐞𝐧 einhalten musst.

Ist das Objekt 40 oder 50 Jahre alt, kann dies eine ganze Stange Geld kosten, bis du das Objekt so auf den Stand gebracht hast, wie es die heutigen Vorschriften vorsehen.

Ggf. hast du Anspruch auf 𝐑ü𝐜𝐤𝐚𝐛𝐰𝐢𝐜𝐤𝐥𝐮𝐧𝐠 𝐝𝐞𝐬 𝐊𝐚𝐮𝐟𝐯𝐞𝐫𝐭𝐫𝐚𝐠𝐬. 🖊️

Doch dazu konsultiere dann einen Fachanwalt. Geht es vors Gericht, kommt es eh zu einem Vergleich. Auch der kostet! 👩‍⚖️

𝟑. 𝐊𝐚𝐮𝐟 𝐯𝐨𝐧 𝐖𝐨𝐡𝐧𝐞𝐢𝐠𝐞𝐧𝐭𝐮𝐦

Beim Kauf von Wohnungen erhältst du nicht nur deine 4 neuen Wände, sondern faktisch die ganze Eigentümergemeinschaft mit dazu. 🏢

Das ist ähnlich wie heiraten. Da hast du die Familie deines Partners auch im Gepäck.

Deshalb lasse dir die Versammlungsprotokolle, zumindest der letzten 3 Jahre geben. So siehst du ob und welche Streitigkeiten es gibt, ob alle Eigentümer bezahlen (im Zweifel bist du dran) oder ob Sanierungen anstehen.

Das schützt dich vor unliebsamen Überraschungen.

Gerade mit dem neuen WEG ist es noch einfacher Mehrheitsbeschlüsse (z.B. für Modernisierungen) durchzusetzen. 📫

Obacht auch bei der Teilungserklärung. Hinter dieser juristischen Sprache verstecken sich oft Öffnungsklauseln, die nachteilig für dich sein können.

Auch hier gilt: Im Zweifel mal Geld für den Anwalt auszugeben.

𝟒. 𝐒𝐮𝐩𝐞𝐫-𝐆𝐀𝐔 – 𝐃𝐞𝐫 𝐊𝐚𝐮𝐟𝐯𝐞𝐫𝐭𝐫𝐚𝐠 𝐩𝐥𝐚𝐭𝐳𝐭 𝐢𝐦 𝐥𝐞𝐭𝐳𝐭𝐞𝐧 𝐌𝐨𝐦𝐞𝐧𝐭 💣

Du sitzt bereits beim Notar, doch einer der Verkäufer erscheint nicht zum Termin. Er hat kalte Füße bekommen.

Das geschieht öfter, als du denkst. Die Motive müssen wir nicht erörtern.

Nun hängst du als Erwerber in den Seilen. Denn du hast dir rechtzeitig die Finanzierung bei der Bank besorgt. Einen Darlehensvertrag mit 500.000 € an der Backe, 𝐚𝐛𝐞𝐫 𝐤𝐞𝐢𝐧 𝐎𝐛𝐣𝐞𝐤𝐭! 🧐

Wenn du Glück hast, ist die 14-tätige Widerrufsfrist noch nicht abgelaufen. Dann kommst du aus dem Darlehensvertrag ohne Kosten raus.

Sonst kann es teuer werden. Entweder du besorgst dir schnell ein Ersatzobjekt (bespreche dies sofort mit der Bank) oder du musst bezahlen.

Je nach Vertrag Nichtabnahmeentschädigung und/oder Vorfälligkeitsentschädigung. 2 % bis 10 % kommen da schnell zusammen. Je nach Einzelfall und Zinsbindungsfristen.

Besser: Du lässt dir eine verbindliche Darlehenszusage von der Bank geben 𝐦𝐢𝐭 𝐚𝐮𝐬𝐫𝐞𝐢𝐜𝐡𝐞𝐧𝐝𝐞𝐫 𝐅𝐫𝐢𝐬𝐭 𝐛𝐢𝐬 𝐳𝐮 𝐀𝐧𝐧𝐚𝐡𝐦𝐞 (𝐳.𝐁. 𝟒 – 𝟔 𝐖𝐨𝐜𝐡𝐞𝐧). Denke auch daran, Notariate verschieben schnell mal Termine! 🏦

𝟓. 𝐀𝐮ß𝐞𝐫𝐯𝐞𝐫𝐭𝐫𝐚𝐠𝐥𝐢𝐜𝐡𝐞 𝐀𝐛𝐫𝐞𝐝𝐞 🥂

Bei Immobiliengeschäften ist alles beurkundungspflichtig. Auch die kleinste Nebenabrede. Sonst ist der Vertrag unwirksam.

Sehr beliebt ist es mit Teilen des Kaufpreises zu spielen. ✒️

𝐁𝐞𝐢𝐬𝐩𝐢𝐞𝐥:

Das Objekt ist mit 630.000 € in der Maklerausschreibung angesetzt. Nach Verhandlungen lässt dir der Verkäufer 30.000 € nach. Also kostet dich die Immobilie 600.000€ (ohne Nebenkosten). 🧾

Im Notarvertrag schreibt ihr 550.000 €. Du finanzierst 500.000 € und überweist 40.000 € von deinem Festgeldkonto. Weitere 60.000 € zahlst du bar.

Denn dadurch sparst du anteilig Grunderwerbsteuer und Notarkosten (ca. 6,5 % aus 60.000 € = 3.900 €). Damit ist der Fisch geputzt. Denkst du dir!

Es kann auch anders laufen. 𝐆𝐞𝐰𝐢𝐞𝐟𝐭𝐞 𝐕𝐞𝐫𝐤ä𝐮𝐟𝐞𝐫 nutzen dies zu ihren Gunsten. Der Vertrag ist unwirksam.

Daher kann dieser rückabgewickelt werden. Das Objekt geht an den Verkäufer zurück. Die 540.000 € fliesen an dich zurück.

Doch deine 60.000 € Barzahlung kannst du 𝐚𝐥𝐬 „ 𝐋𝐞𝐡𝐫𝐠𝐞𝐥𝐝“ 𝐯𝐞𝐫𝐛𝐮𝐜𝐡𝐞𝐧. Sie haben sich (nur für dich!) in Luft aufgelöst. Also Vorsicht hier! 🤥

Zum Schluss folgende Tipps: 📈

Mache im Kaufvertrag eine 𝐤𝐥𝐚𝐫𝐞 𝐀𝐮𝐟𝐭𝐞𝐢𝐥𝐮𝐧𝐠, was auf das Grundstück (z.B. 75.000 €), auf die Bausubstanz 245.000 € und auf die Küchen- (20.000 €) oder Badeinrichtung (18.000 €) entfällt. Das ist günstiger, als dich vom Finanzamt einschätzen zu lassen. ➗

Zudem sparst du 5 % Grunderwerbsteuer aus 38.000 € (Küche, Bad), also 1.900 €. Die Grunderwerbsteuer ist landesabhängig. Die genannte ist von Baden-Württemberg.

Lass dich nicht drängen! Weder vom Verkäufer, der Bank noch vom Makler. 𝐆𝐮𝐭𝐞 𝐌𝐚𝐤𝐥𝐞𝐫 𝐝𝐫ä𝐧𝐠𝐞𝐧 𝐧𝐢𝐜𝐡𝐭. 𝐃𝐞𝐧𝐧 𝐬𝐢𝐞 𝐬𝐢𝐧𝐝 𝐯𝐞𝐫𝐩𝐟𝐥𝐢𝐜𝐡𝐭𝐞𝐭, 𝐝𝐞𝐢𝐧𝐞 𝐈𝐧𝐭𝐞𝐫𝐞𝐬𝐬𝐞𝐧 𝐳𝐮 𝐯𝐞𝐫𝐭𝐫𝐞𝐭𝐞𝐧.

Schalte Fachleute mit dazu ein wie z.B. Bausachverständige, Anwälte, Finanzberater. In der Regel macht sich 𝐝𝐚𝐬 𝐯𝐢𝐞𝐥𝐟𝐚𝐜𝐡 𝐛𝐞𝐳𝐚𝐡𝐥𝐭. 🧑‍💻

Achte darauf, dass z.B. dein 𝐅𝐢𝐧𝐚𝐧𝐳𝐛𝐞𝐫𝐚𝐭𝐞𝐫 𝐮𝐧𝐚𝐛𝐡ä𝐧𝐠𝐢𝐠 (𝐌𝐚𝐤𝐥𝐞𝐫) agiert. Dann kann er tatsächlich die besten Angebote aus dem Markt picken.

Der kostet Geld. Üblich sind 1 % bis 3 % der Darlehenssumme. Davon sind i.d.R. 1 % in der Zinsmarge der Bank schon einkalkuliert. Das erhöht deinen Zinssatz um ca. 0,10%(bei 10-j. Festschreibung). Das tut dir nicht weh.

Er nimmt dir sehr viel Arbeit ab und prüft vorab deine Unterlagen auf Widersprüche und steht auf deiner Seite.

Ob und wie viel du von den verbleibenden 2 % Gebühren zahlst, ist 𝐕𝐞𝐫𝐡𝐚𝐧𝐝𝐥𝐮𝐧𝐠𝐬𝐬𝐚𝐜𝐡𝐞.. Gute Spezialisten setzen auch die staatlichen Fördermittel bei deiner Finanzierung ein. 💶

𝐃𝐚𝐬 𝐬𝐞𝐧𝐤𝐭 𝐝𝐞𝐢𝐧𝐞 𝐙𝐢𝐧𝐬𝐤𝐨𝐬𝐭𝐞𝐧 𝐝𝐞𝐮𝐭𝐥𝐢𝐜𝐡. Glaube mir, diese Gebühr zusätzlich, ob am Ende 1 % oder 2%, sind es wert. 💶

Sprichst du nur bei Banken vor, ist es keinesfalls selbstverständlich, dass diese die Fördertöpfe anbieten.

Allein wegen der erheblichen Mehrarbeit. Und schließlich möchte die Bank verdienen.

Verärgert dein Verhalten den Verkäufer, kannst du ihm das ja erklären. Schließlich kaufst du nicht monatlich eine Immobilie. UND wenn sich dieser je zurückzieht, so what!

Wahrscheinlich hat dann das Objekt eh nichts getaugt. ☹️

Also, wenn schon, mach`s richtig! 💯 Dann schläfst du besser!

Für viele Kunden sind solche Infos wichtig.

In der Branche bin ich selbst nicht mehr tätig. Doch ich unterstütze mit meiner langjährigen Expertise die Wirtschafts- und Finanzbranche durch mein Copywriting.

Ich bereite das Wissen textlich verständlich für Interessenten auf. Dass du als Verbraucher künftig weder Angst noch Bange haben musst, vor finanziellen Entscheidungen. Egal wie schwerwiegend sie sind

Mit den Learnings daraus, hast du weit mehr als die halbe Miete schon drinnen.

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